Calculateur Rentabilité Locative — Brute et Nette
La rentabilité locative mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût d\'acquisition total. La rentabilité brute donne une première indication rapide. La rentabilité nette, qui déduit les charges et la fiscalité, reflète le rendement réel de votre investissement. En France, une rentabilité nette entre 3 % et 5 % est considérée comme correcte pour de l\'immobilier résidentiel. Au-delà de 6 %, le rendement est excellent mais s\'accompagne souvent d\'un risque plus élevé (vacance locative, secteur tendu).
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Questions fréquentes
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d\'achat total) × 100. Exemple : loyer de 800 €/mois sur un bien acheté 200 000 € → (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8 % brut. Cette formule ne tient pas compte des charges, de la vacance ni de la fiscalité.
La rentabilité brute ne déduit rien. La rentabilité nette déduit les charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion) et la vacance locative. La rentabilité nette-nette (ou nette de fiscalité) déduit en plus l\'impôt sur les revenus locatifs selon votre régime fiscal. C'est la rentabilité nette-nette qui représente votre gain réel.
Tout dépend de votre stratégie. En dessous de 3 % net, l\'investissement est difficile à justifier financièrement face aux placements sans risque. Entre 4 et 6 % net, c\'est un bon investissement immobilier. Au-delà de 6 % net, le rendement est excellent mais vérifiez le marché locatif local, le risque de vacance et l\'état du bien.
Quatre leviers : (1) Augmenter le loyer — dans les limites légales selon le marché. (2) Réduire les charges — renégocier l\'assurance PNO, contester la taxe foncière, négocier les charges de gestion. (3) Réduire la vacance locative — sélection rigoureuse, loyer en ligne avec le marché. (4) Optimiser la fiscalité — choix du régime (micro-foncier, réel, LMNP).